Helsingin yliopiston ylioppilaskunta myi huippukiinteistöt halvalla – Keva teki jättikaupat

Helsingin yliopiston ylioppilaskunta (HYY) on tehnyt historiallisen kiinteistökaupan, jota monet asiantuntijat pitävät opiskelijajärjestön kannalta kalliina emämunauksena. Ylioppilaskunta myi omistamiaan kiinteistöjä eläkevakuutusyhtiö Kevalle alle 190 miljoonan euron kauppahinnalla, vaikka vielä vuoden 2024 tilinpäätöksessä samojen kohteiden arvoksi arvioitiin yli 300 miljoonaa euroa.

Kauppalehden Talousaamussa asiaa avannut toimittaja Veera Tegelberg tiivisti näkymän suorasukaisesti, kun häneltä kysyttiin, käyvätkö eläkeläisten edustajat ostamassa kiinteistöjä alehintaan Helsingin paraatipaikoilta:

– Siltähän se julmasti sanottuna näyttää.

Miten opiskelijat ajautuivat kiinteistöriskiin?

HYY ja sen omistama yhtiö Ylva lähtivät kunnianhimoisesti kiinteistöbisnekseen 2010-luvun loppupuolella. Taustalla oli poikkeuksellinen markkinaympäristö: nollakorkoaika, vahva sijoitusmarkkina ja käsitys siitä, että kiinteistöt Helsingin ytimessä ovat lähes varma tuottokohde.

– Nollakorkoaikaan hyvässä markkinassa opiskelijat olivat sitä mieltä, että nyt kannattaa lähteä isoihin hankkeisiin, Tegelberg kuvaa.

Ylva toteutti Helsingin Kallioon Lyyra-korttelin, joka oli mittava ja pääomavaltainen hanke. Lisäksi yhtiö osti Helsingin keskustasta historiallisesti arvokkaan Seurahuoneen kiinteistön ja käynnisti siellä laajan ja kalliin peruskorjauksen. Nämä hankkeet sitoivat ylioppilaskunnan varallisuutta kiinteästi Helsingin keskustan ja kantakaupungin kiinteistöihin.

Korona, sota ja korkojen nousu romahduttivat arvot

Hyvältä näyttänyt kiinteistöstrategia kääntyi nopeasti ongelmaksi, kun useampi samanaikainen kriisi ravisteli taloutta. Ensin koronaviruspandemia iski palvelu-, majoitus- ja tapahtumaliiketoimintaan. Tämän jälkeen Venäjän hyökkäys Ukrainaan lisäsi epävarmuutta ja vauhditti inflaatiota, mikä johti voimakkaaseen korkojen nousuun.

– Kaikki mahdolliset riskit, mitä kiinteistöhankkeissa voi olla, realisoituivat, Tegelberg tiivistää.

Korkojen nousu heikensi kiinteistösijoitusten arvoja laajasti, ja erityisesti velkavetoiset, suuria investointeja tehneet toimijat joutuivat ahtaalle. Ylvan kohdalla tämä tarkoitti sitä, että taseeseen kirjattu kiinteistöjen arvo ei enää vastannut markkinatilannetta, ja rahoituspaine kasvoi.

Kiinteistökauppa pelasti konkurssilta – mutta millä hinnalla?

Ylioppilaskunnan ja Ylvan ratkaisu oli myydä merkittävä osa kiinteistöomaisuudestaan Kevalle. Kauppalehden tietojen mukaan kauppahinta jäi alle 190 miljoonaan euroon, vaikka vielä hiljattain samojen kohteiden arvo oli arvioitu yli 300 miljoonaksi euroksi. Ero herättää kysymyksen siitä, myytiinkö omaisuus pakkoraossa ja liian halvalla.

HYY:n näkökulmasta kyse oli kuitenkin selviytymistoimesta. Tegelbergin mukaan keskiviikon tiedotustilaisuudessa korostettiin, että kiinteistökauppa oli käytännössä pelastusoperaatio, jonka avulla vältettiin konkurssi.

– Keskiviikon tiedotustilaisuudessa painotettiin, että tämä on nyt pelastus. Ylioppilaskunta pääsee tässä uuteen alkuun, eivätkä opiskelijoiden jäsenmaksut nouse, Tegelberg sanoo.

Opiskelijoiden kannalta tilanne on kaksijakoinen: toisaalta jäsenmaksujen kurjistus vältetään, toisaalta pitkään rakennettu kiinteistövarallisuus siirtyy eläkeyhtiölle huomattavalla alennuksella. Eläkeläiset saavat näin potentiaalisesti hyvin tuottavaa kiinteistöomaisuutta Helsingin paraatipaikoilta, kun taas opiskelijaliike menettää merkittävän osan taloudellisesta selkänojastaan.

Vanha ylioppilastalo kiinnostuksen keskipisteessä

Kiinteistökokonaisuuden näkyvin ja symbolisesti merkittävin kohde on Vanha ylioppilastalo. Rakennus on perinteinen tapahtuma- ja juhlatila Helsingin keskustassa, ja sillä on vahva kulttuurinen ja historiallinen painoarvo.

Keva julkaisi keskiviikkoiltana tiedotteen, jossa se kertoi, että valtio, Helsingin yliopisto ja Koneen säätiö muodostavat konsortion, joka on kiinnostunut Vanhan ylioppilastalon tulevaisuudesta. Tämä herättää kysymyksiä siitä, millaiseksi rakennuksen käyttö tulevaisuudessa muotoutuu ja säilyykö opiskelijaperinne vahvana.

Tegelberg muistuttaa, että sijoittajan näkökulmasta Vanhan ylioppilastalon kaltaisella tapahtumatilalla on haastavampi ansaintalogiikka kuin esimerkiksi modernilla toimistokiinteistöllä.

– Se on tapahtumatila, jolla on sijoittajan näkökulmasta vaikeampi takoa tuottoa kuin vaikkapa toimistokiinteistöllä, hän arvioi.

Silti sijainti, brändi ja kulttuurinen arvo tekevät Vanhan ylioppilastalon tulevaisuudesta kiinnostavan paitsi sijoittajille myös kaupunkilaisille ja opiskelijoille.

Eläkeyhtiöt, kiinteistöt ja poliittiset linjaukset kytkeytyvät yhteen

Keva on julkisen sektorin työntekijöiden eläkevakuuttaja, ja sen tehtävänä on turvata eläkkeiden maksukyky pitkälle tulevaisuuteen. Siksi yhtiö etsii pitkäjänteisiä ja vakaatuottoisia sijoituskohteita, joihin Helsingin keskeisillä paikoilla sijaitsevat kiinteistöt sopivat erinomaisesti.

Eläkeyhtiöiden aktiivinen rooli kiinteistömarkkinoilla kytkeytyy laajemmin myös poliittisiin ja taloudellisiin linjauksiin. Samaan tapaan kuin kiinteistöpolitiikka, myös maahanmuutto- ja työvoimapolitiikka vaikuttavat siihen, miten kaupungit kasvavat, miten tiloja käytetään ja millaisia tuotto-odotuksia sijoittajat voivat asettaa. Tästä näkökulmasta on kiinnostavaa, miten esimerkiksi Labour-hallituksen maahanmuuttopolitiikan kiristyminen ja puolueen sisäinen valtakamppailu heijastuvat pitkällä aikavälillä kaupunkien kehitykseen, työmarkkinoihin ja sijoittajien luottamukseen.

Kun poliittinen ilmapiiri, väestörakenne ja talouden suhdanteet muuttuvat, myös kiinteistöjen kysyntä, vuokratasot ja riskit elävät. HYY:n ja Ylvan tarina toimii konkreettisena esimerkkinä siitä, miten nopeasti olosuhteet voivat kääntää vielä hetki sitten järkevältä näyttäneen strategian raskaaksi taakaksi.

Mitä opiskelijaliike oppii tästä?

Helsingin yliopiston ylioppilaskunnan kiinteistökauppa herättää väistämättä kysymyksen siitä, missä määrin opiskelijajärjestön kannattaa kantaa suuria liiketoimintariskejä. Nollakorkoaikana tehty päätös laajentaa kiinteistöomistusta näyttäytyi tuolloin modernina ja tuottavana strategiana, mutta nopeasti muuttunut maailmantilanne paljasti riskien mittakaavan.

Jatkossa opiskelijaliikkeen on arvioitava, miten se tasapainottaa taloudellisen omavaraisuuden, vakaat tulonlähteet ja riskienhallinnan. Kiinteistöt voivat edelleen olla tärkeä osa taloudellista perustaa, mutta rahoitus-, korko- ja markkinariskit on tunnistettava selkeästi.

Samalla keskustelu HYY:n kiinteistökaupasta toimii muistutuksena siitä, että opiskelijoiden tekemät päätökset voivat koskea satojen miljoonien eurojen omaisuutta ja vaikuttaa useiden sukupolvien taloudelliseen liikkumavaraan – samalla kun eläkeyhtiöt, kuten Keva, osaavat hyödyntää markkinatilanteen ja ostaa laadukkaita kohteita edulliseen hintaan.

Lähde: iltalehti.fi