Australian asuntokriisi ja verouudistus: auttaako sijoittajille suunnattujen verokannustimien leikkaaminen nuoria ostajia?
Australia on noussut yhdeksi maailman kalleimmista maista ostaa oma koti. Asuntojen hinnat ja vuokrat ovat karanneet käsistä, ja erityisesti nuoret kokevat, että perinteinen ajatus ”australialaisesta unelmasta” – omasta kodista kohtuullisella työllä – on romahtanut.
13-vuotias laski, miten kauas oma koti karkaa
Adelaidessa asuva 13-vuotias Sebastian Muñoz-Najar on vasta päättänyt alakoulun. Hän ei saa vielä työskennellä, ajaa autoa tai edes virallisesti käyttää sosiaalista mediaa – mutta hän murehtii jo nyt mahdollisuuksiaan omistaa joskus oma koti.
Jatkuvat otsikot Australian pahenevasta asuntokriisistä saivat Sebastianin tarttumaan Googleen ja laskimeen. Hän vertasi kotikaupunkinsa nykyisiä asuntojen hintoja ja palkkakehitystä ja teki omat ennusteensa. Hänen laskelmiensa mukaan keskiverto omakotitalo Adelaidessa voi hänen valmistuessaan yliopistosta maksaa jopa 17-kertaisesti hänen todennäköiseen vuosituloonsa nähden.
”On todella surullista nähdä, miten tämä ongelma vaikuttaa nykyisen sukupolven käsitykseen siitä, millainen Australian pitäisi olla ja millaista elämää täällä voi rakentaa”, Sebastian sanoo.
Asuntokriisi jakaa kansaa ja lamaannuttaa politiikkaa
Siitä on laaja yksimielisyys, että Australia elää vakavaa asuntokriisiä. Ratkaisuista sen sijaan kiistellään rajusti, ja erimielisyydet ovat halvan rahan vuosien jälkeen lukinneet poliittisen päätöksenteon yli vuosikymmeneksi.
Liittovaltion hallitus on nyt luvannut toteuttaa kiistanalaisen verouudistuksen, joka leikkaa tuottoisia verokannustimia asuntosijoittajilta. Tarkoitus on vähentää sukupolvien välistä eriarvoisuutta, joka on alkanut määritellä koko asuntomarkkinaa.
Kriitikot varoittavat, että uudistus voi tukahduttaa rakentamiseen tarvittavia investointeja, pahentaa vuokralaisten asemaa ja romuttaa ihmisten vuosikymmenten aikana kerryttämän varallisuuden. Monien nuorten australialaisten mielestä ”sosiaalinen sopimus”, jossa ahkera työ palkitaan vakaalla tulevaisuudella, on kuitenkin rikkoutunut jo ajat sitten.
He kokevat, että heiltä on viety ne mahdollisuudet, jotka heidän vanhemmillaan oli: kohtuuhintainen asunto, lyhyempi asuntolaina ja taloudellinen turva. Moni toivoo, että veromuutokset ovat ensimmäinen askel kohti oikeudenmukaisempaa markkinaa, jossa asumisturva ei ole vain vanhempien sukupolvien etuoikeus.
Yksi maailman vähiten saavutettavista asuntomarkkinoista
Australian suuret kaupungit, kuten Sydney ja Melbourne, kuuluvat maailman vähiten saavutettavien asuntomarkkinoiden joukkoon. Keskimääräinen asunto maksaa nykyisin lähes kymmenen kertaa tavallisen kotitalouden vuositulot – neljä kertaa enemmän kuin noin 25 vuotta sitten. Myös vuokrat ovat kaksinkertaistuneet suunnilleen samassa ajassa.
Taustalla on yksinkertainen ongelma: koteja ei ole tarpeeksi nopeasti kasvavalle väestölle. Vuosikymmenten ajan liian vähäinen investointi sosiaaliseen asuntotuotantoon, hidas rakennustahti ja tiukat kaavoitus- ja rakentamismääräykset ovat rajoittaneet uusien asuntojen syntymistä sinne, missä ihmiset haluavat asua.
Lisäksi osa talousasiantuntijoista on jo pitkään varoittanut, että asuntomarkkinan verokannustimet pahentavat ongelmaa entisestään.
Negative gearing ja CGT-alennus polttopisteessä
Keskustelun ytimessä ovat kaksi järjestelmää: niin sanottu negative gearing ja pääomavoittoveron (CGT) alennus.
Negative gearing antaa asuntosijoittajille mahdollisuuden vähentää sijoitusasunnon tappiot (esimerkiksi lainanhoitokulut, korjaukset ja muut menot) verotettavasta tulostaan. Jos vuokratulot eivät kata menoja, erotuksen voi vähentää muista tuloista, mikä tekee tappiollisestakin sijoituksesta verotuksellisesti houkuttelevan.
CGT-alennus puolestaan tarkoittaa, että kun sijoittaja myy omaisuuttaan, kuten sijoitusasunnon, veroa maksetaan vain puolesta myyntivoitosta, mikä kasvattaa sijoituksen nettotuottoa merkittävästi.
Yhdessä nämä verokannustimet ovat tehneet asunnoista erittäin houkuttelevan sijoituskohteen ja kannustaneet ostamaan ja myymään asuntoja ensisijaisesti voiton, ei asumisen vuoksi. Asiantuntijoiden mukaan palkat seurasivat asuntojen hintakehitystä kohtuullisen hyvin aina 2000-luvun alkuun asti – juuri siihen saakka, kun nämä verokannustimet vakiintuivat nykyiseen muotoonsa. Sen jälkeen suunta muuttui jyrkästi.
Monet omistusasujat ja asuntosijoittajat puolustavat näitä etuja kiivaasti. He ovat tyytyväisiä asuntojensa arvonnousuun ja kokevat, että verokannustimiin puuttuminen uhkaa ansaittua vaurautta ja markkinoiden ”normaalia” toimintaa.
Kovimman iskun kantavat nuoret ja ensiasunnon ostajat
Asuntokriisin raskain taakka kaatuu nuorten ja ensiasunnon ostajien harteille. He kohtaavat yhtaikaa kolme ongelmaa: jatkuvasti kasvavat vuokrat, yhä suuremmat omarahoitusosuudet sekä ennätyspitkät asuntolainat, joiden kuukausierät syövät suuren osan tuloista. Usein ainoa realistinen vaihtoehto on pienempi koti kaukana työpaikoista ja palveluista.
Sebastianin vanhemmat olivat itsekin huolissaan lastensa tulevaisuudesta, mutta järkyttyivät, kun huomaavat, miten paljon asia painoi 13-vuotiaan mieltä.
”Ajattelin kahta asiaa”, isä Ed kertoo. ”Ensinnäkin, sinun ei pitäisi joutua murehtimaan tällaisia. Pitäisi miettiä läksyjä, kavereita ja koulua. Toiseksi, sinun ei tarvitse hyväksyä tätä hiljaa.”
Perhe päätti kanavoida turhautumisensa toimintaan. He rakensivat verkkosivun, jossa he avaavat laskelmiaan, ja käynnistivät vetoomuksen, jossa vaaditaan muutoksia CGT-alennukseen ja negative gearingiin. Vetoomus on kerännyt jo tuhansia allekirjoituksia.
”Toivomme, että näin poistetaan kannustin käyttää asuntoja ensisijaisesti sijoituskohteina ja palautetaan niiden perimmäinen tarkoitus: olla koteja”, Sebastian sanoo.
Työväenpuolue palaa kiistanalaiseen linjaan
Australian työväenpuolue Labor esitti muutoksia negative gearingiin ja CGT-alennukseen jo vuoden 2016 ja 2019 vaaleissa. Se hävisi molemmat vaalit, ja moni syytti tappioista juuri asuntopoliittisia lupauksia, joita asuntojen omistajat ja sijoittajat pitivät uhkana.
Vuoden 2019 jälkeen asuntokriisi on kuitenkin syventynyt ja levinnyt ylemmäs tuloluokissa. Nuoret aikuiset – millenniaalit ja niin sanotut z-sukupolven edustajat – muodostavat yhä suuremman osan äänestäjäkunnasta, ja monien heidän vanhempiensa silmät ovat avautuneet, kun kriisi on alkanut suoraan koskettaa omia lapsia.
”Tilanne on kuin hitaasti kiehuva sammakko… tämä on rakentunut yli 20 vuotta, mutta on nyt saavuttanut kriisipisteen”, sanoo tuottavuuskomission puheenjohtaja Danielle Wood, joka johtaa hallituksen riippumatonta talousajatushautomo Productivity Commissionia.
”Nämä veromuutokset ovat monelle symboli siitä, mikä on luonut ongelman.”
Eläkeläispariskunta: nuoret valittavat, mutta eivät tingi
Kaikki eivät kuitenkaan jaa nuorten turhautumista. Melbourneläiset eläkkeellä olevat Christine ja Cliff Hill suhtautuvat nuorten valituksiin olankohautuksella.
64-vuotias Cliff muistuttaa, että heidän sukupolvensa säästi jokaisen dollarin, muutti kauas keskustasta ja luopui ”kalliista ulkomaanmatkoista” voidakseen ostaa ensimmäisen kotinsa.
”Ei voi vain valittaa, että talo maksaa miljoona, koska ei se aina maksa. Talon saa myös 500 000–600 000 dollarilla, mutta nuoret eivät halua asua 35 kilometrin päässä Melbournesta”, hän sanoo.
Pariskunta omistaa oman kotinsa Hoppers Crossingissa, Melbournen länsipuolella, sekä kolme sijoitusasuntoa. He myivät hiljattain neljännen kohteen – neljän makuuhuoneen talon, jonka he ostivat vuonna 2010 hintaan 320 000 dollaria ja myivät 668 000 dollarilla.
Heidän mielestään hallituksen nyt ajamat veromuutokset ovat ”resepti katastrofiin”. He pelkäävät, että sijoittajat nostavat vuokria tai myyvät asuntojaan, mikä voi aluksi lisätä tarjontaa markkinoilla, mutta ei riitä kattamaan kysyntää. Näin hinnat pysyvät heidän mielestään monille edelleen liian korkeina.
”Hallitus jahtaa sitä sukupolvien välistä kuilua, josta se koko ajan puhuu – ja babyboomerina olen todella kyllästynyt siihen”, Christine sanoo.
Merkkejä mielipideilmaston muutoksesta
Työväenpuolue arvioi kuitenkin, että julkinen mielipide on muuttunut riittävästi, jotta uudesta yrityksestä voi tulla poliittisesti mahdollinen. Yhdeksi signaaliksi on nähty esimerkiksi se vastareaktio, jonka pääministeri Anthony Albanesen monimiljoonainen rantakotihankinta herätti vuonna 2024 – monien mielestä ristiriitaista aikana, jolloin yhä useampi nuori ei pääse kiinni edes pieneen ensiasuntoon.
Ensimmäisessä budjetissaan historiallisen vaalivoiton jälkeen Labor lupaa korvata nykyisen CGT-alennuksen järjestelmällä, jossa pääomavoiton verotettava osuus sidotaan inflaatioon. Samalla negative gearing rajataan koskemaan vain uusia rakennuskohteita.
Uudistukset koskevat kuitenkin vain budjetin jälkeen ostettuja jo olemassa olevia asuntoja, niin sanotusti ”grandfathering”-periaatteen mukaisesti. Tämä tarkoittaa, että ne, jotka jo hyötyvät nykyisistä verokannustimista, eivät menetä etujaan.
Veromuutokset eivät yksin ratkaise asuntopulaa
Asiantuntijat korostavat, että verouudistukset ovat vain yksi osa ratkaisua. Ilman samanaikaisia toimia asuntotarjonnan lisäämiseksi vaikutus jää rajalliseksi.
Tuottavuuskomission Danielle Wood arvioi, että veromuutokset voivat aiheuttaa pienen notkahduksen asuntojen hinnoissa ja vähentää sijoittajakysyntää. Tämä voi avata tilaa ensiasunnon ostajille ja omistusasunnoista kiinnostuneille, mutta ei yksinään palauta asuntoja kohtuuhintaisiksi.
”Nämä eivät ole mikään ihmelääke asuntokriisiin”, Wood sanoo.
Yhä useammin katse kääntyy maahanmuuttoon. Konservatiivinen oppositio ja oikeistopopulistinen One Nation -puolue vaativat maahanmuuton leikkauksia kysynnän hillitsemiseksi. Talousasiantuntijoiden mukaan maahanmuutto kasvattaa kyllä väestöä ja sitä kautta asuntotarvetta, mutta sen vaikutus on vain yksi monesta tekijästä, ja maahanmuuton tiukka rajoittaminen voisi aiheuttaa ongelmia työmarkkinoille ja talouskasvulle.
”Tarvitsemme ennen kaikkea helpomman ja nopeamman tien rakentaa uusia koteja”, Wood tiivistää.
Rakentamisen sääntely on tärkeää turvallisuuden ja laadun kannalta, mutta lupaprosessit ja byrokratia ovat paisuneet niin, että rakennusajat ovat pidentyneet arviolta 40 prosenttia viimeisen 15 vuoden aikana. Tämä hidastaa uusien asuntojen valmistumista ja ylläpitää kroonista asuntopulaa.
Nuorten luottamus päättäjiin koetuksella
Sebastian näkee veromuutoksissa askeleen oikeaan suuntaan, mutta suhtautuu poliitikkoihin epäluuloisesti. Monilla heistä on itsellään sijoitusasuntoja, ja päätös suojata nykyiset verohyödyt vahvistaa hänen käsitystään siitä, että järjestelmä palvelee ennen kaikkea niitä, joilla on jo varallisuutta.
”Nuoret kokevat tulleensa petetyiksi… he ovat pettyneitä päättäjiin, jotka ovat antaneet tämän tilanteen kehittyä näin pahaksi. Moni on myös surullinen siitä, että ajatus omasta kodista on heille käytännössä saavuttamaton”, Sebastian kuvaa.
Australian tilanne herättää laajempaa keskustelua myös muualla länsimaissa – siitä, missä määrin poliittinen järjestelmä suojelee jo vaurastuneiden etuja nuorten ja tulevien sukupolvien kustannuksella. Keskustelu verotuksesta, historian tulkinnasta ja sukupolvien välisestä oikeudenmukaisuudesta näkyy myös kulttuurikiistoissa, kuten tapauksessa, jossa näyttelijä Rebel Wilsonia syytettiin historian vääristelystä Australian oikeudessa. Molemmissa tapauksissa taustalla on sama peruskysymys: kuka saa määritellä tarinan – ja kuka maksaa seuraukset.
Ei sisällä instagram post:eja
